Makelaars Courtage van een Huis

Makelaars en de huizenmarkt: wat doet een makelaar nou eigenlijk precies?

Wat doet een makelaar nou voor die courtage? Wanneer je op zoek bent naar een huis krijg je doorgaans te maken met een makelaar. Wat doet een makelaar precies en heb je hem of haar echt nodig? Niet altijd: je kan ook zonder een makelaar in dienst te nemen over gaan tot aanschaf van een huis. Gevolg is echter dat al het geregel, en dat is soms best veel, op jouw schouders komt te vallen.

Ook kan het zijn dat je zonder makelaar teveel geld betaalt of een kat in de zak koopt (verborgen gebreken). Daarnaast is het zo dat, wanneer je zonder makelaar besluit te onderhandelen met de verkoper van het huis, je vaak alsnog te maken krijgt met een makelaar: de verkoper van het huis heeft namelijk negen van de tien keer zelf een makelaar in dienst genomen, een zogenaamde verkoopmakelaar. Je kunt bij het kopen of verkopen van een huis dus vrijwel niet om het fenomeen makelaar heen.

Eigenlijk is dat ook niet zo gek: makelaars zijn op de hoogte van alle ins- en outs van de huizenmarkt. Zij weten wat een huis waard is, wat de voor- en nadelen van het betreffende huis zijn en wat voor administratieve randzaken er nodig zijn om een koop- of verkoop te voltrekken. Een makelaar kan het verschil maken tussen een goede- en een slechte deal.

 

Het is daarom dan ook aan te raden om, wanneer je je op de huizenmarkt begeeft, je te verdiepen in het fenomeen makelaar: wat rekent een gemiddelde makelaar voor courtage? Wat is überhaupt courtage? En waar houdt een makelaar zich zoal mee bezig tijdens de onderhandelingen over een huis?

Wat doet de makelaar voor de courtage?

Het inhuren van een makelaar gebeurt tegen een bepaald tarief. Iedere makelaar hanteert een ander tarief. Dit tarief heet met een duur woord ‘courtage’ wat zoiets als provisie of makelaarsloon betekent. Courtage bedraagt meestal een vast percentage van de (ver)koopsom van een huis. Een makelaar krijgt deze provisie omdat hij of zij voor jou allerlei vakbekwame zaken verricht waarvan jij als koper/verkoper vaak geen verstand hebt (zoals het controleren van de bouwkundige staat van een huis) of geen tijd voor hebt (je hebt een te drukke baan). Afhankelijk van de diensten die hij of zij voor je verricht, zal de makelaar de hoogte van het courtage bepalen.

Zo zal een aankoopmakelaar bijvoorbeeld kosten in rekening kunnen brengen wanneer hij of zij voor jou een hypotheekadviseur om advies vraagt. Wil je deze kosten liever niet en benader je de hypotheekadviseur liever zelf? Dan zal je de kosten van het courtage daarmee drukken.

Makelaar leidt rond door huis
Makelaar leidt de kijkers op de juiste manier door het huis. En kan bezwaren wegnemen.

Bij de verkoop van jouw huis kun je een verkoopmakelaar inhuren. Hij of zij zal, in ruil voor courtage, jouw huis voor een zo hoog mogelijke prijs proberen te gaan verkopen. Daar kun je ook vanuit gaan: omdat makelaars courtage vaak procentueel berekenen, betekent dit dat zij vaak tot het uiterste zullen gaan om jouw huis zo duur mogelijk te verkopen. Hoe hoger het bedrag waarvoor het huis verkocht wordt, hoe hoger het uitgekeerde bedrag in procenten voor de verkoopmakelaar.

Waar bestaat, naast de kosten van onderhandelingen doen, de courtage van een verkoopmakelaar nog meer uit? Wanneer je een huis wilt verkopen, dient deze vaak eerst nog getaxeerd te worden. Dit in verband met de waardebepaling van een hypotheek voor een eventuele koper. Soms doet de bank deze taxatie. Vaak echter moet je dit door iemand laten doen. Veel makelaars zijn tevens taxateur. Voor deze taxatie worden kosten in rekening gebracht die vallen onder de noemer courtage.

Dat de makelaar overdag direct bereikbaar is, is zéér belangrijk!

Een goede makelaar kan je kort gezegd dus een hoop zorgen ontnemen bij het aanschaffen of verkopen van een huis. Een goede makelaar kan je ook, wanneer je gebruik maakt van alle diensten, een hoop geld ontnemen. Laat je daarom altijd eerst goed informeren bij verschillende makelaars over courtagekosten en over wat zij er zoal voor in rekening brengen: iedere makelaar rekent anders en niet elke makelaar brengt alle gedane moeite in rekening.

Wees geen dief van je eigen portemonnee en laat je vooraf uitgebreid informeren naar de mogelijkheden (via een offerte). Wanneer je goed in kaart gebracht hebt welke kosten een makelaar rekent, kun je bepalen hoe actief je zelf bent bij de koop/verkoop van een huis (en op deze manier eventuele courtagekosten drukken).

Wat kost een makelaar?

Courtagetarieven

Zoals gezegd, rekent iedere makelaar een ander tarief. Courtagekosten kunnen variëren van 1,2 procent van de verkoopprijs tot wel 2,5 procent. Een gemiddelde hoogte aan courtagekosten in Nederland is 1,5 procent. Staar hier echter niet blind op: dit procentenaantal kan sterk verschillen per gemeente, zeker wanneer deze gemeente zich in een dichtbevolkt gebied bevindt.

Wanneer men dit landelijke gemiddelde echter als voorbeeld zou nemen, zou je bij een huis dat je voor €150.000 wilt verkopen €2.250 aan courtagekosten hebben.

Bij courtagekosten is het tevens belangrijk om te letten op:

  1. Zijn de courtagekosten inclusief of exclusief BTW? De meeste makelaars rekenen hun courtagekosten exclusief BTW. Hierdoor komen mensen dikwijls voor onaangename verassingen te staan.
  2. Wees bij verkoop van jouw huis op de hoogte van het fenomeen opstartkosten: met opstartkosten worden de vaste kosten bedoeld die verbonden zijn aan het publiceren van jouw woning.
  3. Wanneer je besluit een huis toch niet te verkopen maar deze al wel bij een makelaar in een opdracht hebt aangeboden, dien je de opdracht bij de makelaar in te trekken. Voor deze intrekking worden vrijwel altijd kosten in rekening gebracht die soms tot in de duizenden euro’s op kunnen lopen.

Stel het courtagetarief van te voren vast, maak duidelijke afspraken

Wanneer je een huis wil verkopen of kopen, bevelen wij aan om de courtagekosten van te voren vast te stellen in een contract: zoals gezegd, wordt de hoogte van het courtagebedrag berekend op basis van de hoeveelheid geleverde diensten. Wanneer je van te voren met elkaar afspreekt hoeveel procent courtagekosten de makelaar mag rekenen bij de verkoop van je huis, kom je nooit voor onverwachte verassingen te staan zodra de makelaar onverhoopt op meer werk stuit.

Het procentenaantal aan courtagekosten blijft bij vaste afspraken hetzelfde en wordt niet plotseling verhoogd. Wanneer je niet van te voren een vast courtagetarief uitonderhandeld, kan de makelaar achteraf een hoger procentenaantal rekenen en zullen jouw kosten veel hoger uitvallen dan je van te voren verwacht had.

Schroom niet om van te voren hier duidelijke afspraken over te maken met jouw makelaar: het wordt namelijk steeds gebruikelijker om met een makelaar te onderhandelen over courtagetarieven en een vast procentenaantal vast te stellen.

Online makelaardij

Tegenwoordig is het bij de verkoop van jouw huis ook mogelijk om een zogenaamde internetmakelaar in te schakelen. Dit kost u dan slechts enkele honderden euro’s: een stuk goedkoper dan wanneer je een conventionele makelaar in zou schakelen.

Het kostenverschil zit in de rol die je zelf op dient te nemen wanneer je een internet makelaar inschakelt: bij gebruik van een internetmakelaar ben je namelijk zelf verantwoordelijk voor het adverteren van je huis en het rondleiden van potentiële kopers.

Je bespaart met een internetmakelaar dus flink in de kosten maar krijgt er doorgaans wel meer stress en kopzorgen voor terug.

Wat doet een makelaar voor zijn geld?

Wat een makelaar doet voor zijn geld is geheel afhankelijk van de situatie. Zo verschilt het kopen of verkopen van een huis qua werkzaamheden nogal van elkaar. Er is onderscheid te maken in 2 soorten makelaars, de verkoopmakelaar en de aankoop makelaar. Beide vervullen ze een rol bij de kopende en verkopende partij.

De verkoopmakelaar

De verkoopmakelaar doet er alles aan op jouw huis voor een zo goed mogelijke prijs te verkopen. Naar gelang de gekozen omvang van begeleiding (je kunt immers bepaalde zaken ook zelf afhandelen), begeleidt een verkoopmakelaar je in dit proces van A tot Z. Zodra jij een verkoopmakelaar besluit in te schakelen, begint deze direct onderzoek te doen. Dit vooronderzoek vindt dus dikwijls plaats al voordat hij of zij bij je langs is geweest. Een verkoopmakelaar komt bij de eerste ontmoeting doorgaans goed beslagen ten ijs en is vaak tot in de details op de hoogte van de situatie.

Makelaars Courtage van een Huis
De verkoop makelaar is er namens de tegenpartij.

Wat een makelaar vervolgens doet is de prijs vaststellen. Zoals hierboven al vermeldt, zijn de meeste makelaars tevens taxateurs en zijn zij hierdoor prima in staat een huis op waarde te schatten. Bij het vaststellen van de prijs bekijkt de makelaar de staat van het huis zelf, de prijs van eerdere verkochte (gelijkwaardige) huizen in de omgeving, de bestemmingsplannen voor de buurt (gaat de gemeente iets veranderen aan de buurt en is dit positief of negatief?), de sociale situatie van de buurt en de voorzieningen in de omgeving. Al deze factoren kunnen de prijs van een huis beïnvloeden.

Zodra de overeenkomst tussen jou en de makelaar getekend is, gaat de makelaar over tot de bemiddeling. Hij of zij regelt vanaf dat moment het aanprijzen van jouw huis op de markt en de uiteindelijke verkoop ervan. Het aanprijzen kan zich op allerlei manieren voltrekken. Zo is het bijvoorbeeld niet ongebruikelijk dat een makelaar de inrichting van jouw huis wil aanpassen om het huis voor een eventuele koper aantrekkelijker te maken.

Voor deze interieurverzorging kan de makelaar kosten in rekening brengen. Maak hier dus van te voren goede afspraken over, niets is verplicht! Andere kosten die tijdens het bemiddelen gemaakt zouden kunnen worden, zijn: fotografiekosten, opmeten van je woning en administratieve afhandelingen bij verkoop.

Zodra er geïnteresseerden zijn voor jouw huis, zal de verkoopmakelaar de onderhandelingen leiden. Hij of zij zal dan de beste deal uit het vuur proberen te slepen. Hoe goed deze deal uiteindelijk is, verschilt per makelaar. Makelaars die doorgaans betere deals sluiten zijn tevens vaak duurder, want vaardiger. Vóór de definitieve verkoop overlegt de makelaar altijd eerst het aanbod met jou. Ga je niet akkoord dan gaat de makelaar daar als vanzelfsprekend in mee. Jij blijft altijd bepalen wat je voor je huis krijgt.

De aankoopmakelaar

De aankoopmakelaar schakel je voornamelijk in voor onderhandelingen met een verkoper/verkoopmakelaar. Een aankoopmakelaar om de arm nemen is erg handig: door vakbekwaamheid weten aankoopmakelaars immers meer over de huizenmarkt dan jij. Een aankoopmakelaar weet bijvoorbeeld, net als de verkoopmakelaar, precies wat een huis waard is.

Wanneer een huis door een verkoopmakelaar te hoog op waarde is geschat dan prikt de aankoopmakelaar daar gemakkelijk doorheen. Tevens kan een aankoopmakelaar je behouden voor een huis met verborgen gebreken. Gebreken die door de verkoopmakelaar bewust stilgehouden zijn.

De aankoopmakelaar probeert tijdens de onderhandelingen met een verkoper of verkoopmakelaar voor de laagst mogelijke prijs te onderhandelen. Met een (goede) aankoopmakelaar betaal je nooit teveel voor jouw nieuwe stulpje. Tevens controleert de aankoopmakelaar de koopovereenkomst op onregelmatigheden. Zo kom je achteraf nooit voor onaangename juridische verassingen te staan.

Aankoopmakelaars hanteren over het algemeen vaste bedragen: deze kunnen variëren van €900 tot wel €4000. Ook hier geld weer dat je goed moet opletten of de prijzen inclusief of exclusief BTW zijn.

Makelaarscourtage. Wat is normaal?

Wat is een ‘normaal’ bedrag aan courtage? Het is een veelgestelde vraag en niet gemakkelijk om te beantwoorden. Het hangt namelijk af van een hele reeks aan factoren. Zo verschilt courtage per makelaar per gemeente: de courtagekosten in de regio Rijnmond of Amsterdam zullen sterk verschillen met de regio rondom Nieuwe Pekela. Eens te meer omdat de huizenprijzen tussen deze gebieden nogal verschillen. Over een duurder huis betaal je procentueel logischerwijs meer courtagekosten dan over een goedkoper huis. Maar ook de procentuele aantallen zullen doorgaans hoger zijn in de grotere steden in Nederland vanwege marktwerking.

Wat ‘normaal’ is hangt dus af van je gemeente. Gemiddeld over heel Nederland genomen, zijn courtagekosten van 1.5% ‘normaal’. Dit gemiddelde is echter vrij onaccuraat omdat Nederlandse gemeentes veel verschillen kennen. Vergelijk daarom verschillende offertes van verschillende makelaarskantoren in jouw stad om te zien wat de gemiddeld genomen (normale) courtagekosten daar zijn. Neem dus nooit zomaar de eerste de beste makelaar.

Tevens hangt de hoogte van courtagekosten af van de gedane werkzaamheden. Vooral bij verkoopmakelaars kunnen kosten van courtage verschillen omdat deze over het algemeen meer werk moeten verzetten dan een aankoopmakelaar. Wanneer je veel van de werkzaamheden zelf doet, ontneem je de makelaar dus veel arbeid. Dit scheelt jou in de portemonnee. Het kost echter wel veel tijd om dit zelf te doen. Het is dus een kwestie van afwegen.

Ook de moeilijkheid om een huis te verkopen speelt mee in de courtagekosten. Wanneer jouw buurt bekend staat als slecht verkoopgebied, zullen de kosten van courtage hoger uitvallen. Hier kun je vrij weinig aan veranderen.

Wettelijk vastgestelde verplichtingen

Wetten rondom de hoogte van courtage bestaan niet in Nederland. Een makelaar mag in principe vragen wat hij of zij wil. De wet schrijft echter wel voor dat je courtage niet hoeft te betalen wanneer de verkoop niet door gaat (wanneer ontbindende voorwaarden in het contract zijn opgenomen). Let hier dus bij op: er zijn makelaars die dit (illegaal) wel rekenen!

Wat wel wettelijk verplicht is bij het kopen van een huis, zijn kosten koper (k. k.). Kosten koper vallen niet onder courtagekosten. Kosten koper zijn bijkomende kosten gedurende de aanschaf van een huis. Deze bestaan onder andere uit: overdrachtsbelasting, notariskosten en registratie van kadastrale rechten. Meestal bedraagt dit zo’n 3% van de aankoopsom van een huis.

Zoals je kunt zien, kun je bij courtagekosten niet spreken van een ‘normaal’ bedrag. Uitonderhandelen is het advies. Een goede en betrouwbare makelaar vinden is immers goud waard tijdens onderhandelingen omtrent een huis.