Mijn huis verkoopt niet

Waarom verkoop ik mijn huis niet? En wat je er zelf aan kunt doen.

Toen wij in 2009 begonnen met Verkoop Je Huis Sneller, kwamen we erachter dan iedere woningverkoper meestal dezelfde fouten maakt. Alleen de makelaar wijst jou als klant hier vaak niet op. Wij horen de vraag ‘waarom verkoop ik mijn huis niet’ vaak en wij weten dan ook waar de grootste en kleinste knelpunten zitten, die je makelaar je eigenlijk had moeten vertellen. Onze vraag die sinds 2009 hetzelfde is, luidt: ‘waarom vertelt je makelaar dit je niet?’.

De huidige markt

De huizenmarkt is nog altijd positief. Volgens de NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs, zijn er in 2017 ongeveer 234.000 woningen verkocht. Ook stijgen de prijzen nog altijd, waarmee de huizen over de toonbank gaan. In het vierde kwartaal van 2017 is de gemiddelde prijs 269.000 euro. In vergelijking met het laatste kwartaal van 2016 is de gemiddelde prijs met ruim 9 procent gestegen. Maar hoe lang staat een woning dan gemiddeld te koop? In 2016 stond een gemiddeld huis nog 76 dagen te koop, in 2017 daalde dit spectaculair naar gemiddeld 52 dagen.

De dalende trend is zichtbaar bij alle soorten huizen. Het lijkt dus dat huizen in de huidige markt snel verkopen. Dit komt voornamelijk doordat er een tekort is aan te koop aangeboden woningen in vergelijking met de hoeveelheid mensen die op zoek zijn naar een huis. De markt is dus gunstig voor mensen die hun huis graag willen verkopen. Voor kopers is het lastiger, omdat er veel kapers op de kust zijn. Maar wat nu als je toch je huis niet zo snel verkoopt als je zou willen?

 

Help ik krijg mijn huis niet verkocht!

Wanneer je graag je woning wilt verkopen, maar dat is tot op heden nog niet gelukt, ga je je vanzelf afvragen wat er mis is. Je omgeving zal met troostende woorden komen als ‘de juiste kijker en koper komt vanzelf langs’, maar daardoor heb je die koper nog niet. Maar waarom wilt niemand jouw mooie huis kopen? Probeer hierachter te komen door in de huid van een potentiële koper te kruipen. Zijn er nadelen aan je huis die potentiële kopers kunnen afschrikken? Staat er bijvoorbeeld in de beschrijving van je huis dat je pal langs een drukke weg woont, zonder dit gegeven op een positieve manier te benaderen? Een koper denkt meteen aan de eventuele geluidsoverlast en al die auto’s voor de deur. Maar het betekent ook dat je huis goed bereikbaar is en je snel ergens kunt zijn.

Ook inrichting en smaak kan een koper tegenhouden. Jij kunt wel heel veel houden van de knalroze keukenkastjes, maar een koper ziet voornamelijk veel extra werk en geld in de keuken. Denk eens na over de mogelijkheid om ze in een neutrale kleur over te schilderen. Ook de vraagprijs kan ervoor zorgen dat de koper geen afspraak maakt om jouw huis te komen bewonderen. Is de vraagprijs wel realistisch? Kijk ook eens kritisch naar de foto’s die je huis moeten promoten. Doen de foto’s eer aan je huis en brengen ze juist de pluspunten naar voren?

 

Check, check, dubbel check

Het kan zijn dat je geen kijkers binnenhaalt voor je huis dat te koop staat. Of er komen wel kijkers, maar de stap naar een bod is nog niet gezet. Wat doe je dan om je huis toch aan de man te krijgen? Er is een aantal punten dat je langs kunt lopen om te checken of je makelaar alles optimaal voor jouw huis geregeld heeft. Denk hierbij aan de eerste indruk, de promotie voor je huis, de vraagprijs en het onderhoud. De vraag ‘waarom verkoop ik mijn huis niet?’ draaien we om naar ‘hoe verkoop ik mijn huis sneller?’.

 

De eerste indruk

Een van de belangrijkste dingen is een goede eerste indruk. Wanneer je op sites zoals funda.nl kijkt, word je als koper overspoeld met woningen, foto’s, prijzen en plattegronden. Je moet er dus voor zorgen dat jouw huis eruit springt, zodat er interesse gewekt wordt en iemand doorklikt. Zorg voor een mooie foto die in de zoekresultaten naar voren komt, waarop je huis goed uit de verf komt. Daarnaast moet de rest van de foto’s ook goed gemaakt zijn met het juiste licht en vanuit de meest optimale hoek.

Laat de beste features van je huis op de foto zetten, zoals de open haard of de openslaande deuren. Voordat je makelaar foto’s komt maken, zorg je dat alles heel netjes opgeruimd en schoongemaakt is. Kijk daarna naar je huis en je inrichting. Misschien vind jij het wel heel mooi staan dat de grote bank midden in de kamer staat, maar de ruimte oogt waarschijnlijk groter als je hem tegen een muur zet. Ga zo heel je huis na en zorg dat de ruimte optimaal oogt voor de kopers.

 

Laat je huis stylen

Vind je het lastig om je huis optimaal uit de verf te laten komen? Dan kun je altijd nog een verkoopstylist in de arm nemen. Deze mensen zijn er gespecialiseerd in om de beste kanten van een huis naar voren te laten komen en de ruimte optimaal te benutten. Een stylist zal je huis wat neutraler maken, zodat de meeste mensen zich kunnen identificeren met het huis en hun eigen spullen erin kunnen visualiseren. De werkzaamheden van een verkoopstylist kunnen verschillen.

Waarbij de een ophoudt bij alleen adviezen, zal de ander het werk ook daadwerkelijk verrichten. Ook kan er alleen gebruik gemaakt worden van je huidige meubels en spullen. Soms gaan de adviezen ook over de kleur van de muren of de keukenkastjes. Dit ligt aan de afspraken die je van te voren maakt over je te besteden budget. Je kunt zelf een verkoopstylist inhuren, soms komt de makelaar zelf ook met deze suggestie. Een verkoopstylist zal in ieder geval de eerste indruk van je huis verbeteren, zodat de potentiële kopers zich aanmelden voor een bezichtiging.

 

Hoe promoot je je huis?

Iedereen is wel bekend met funda, de grootste huizensite in Nederland. Maar er zijn ook alternatieven, zoals jaap.nl. Veel mensen zijn actief op deze sites om hun ideale woning te zoeken. Bij dit soort websites is het aan te raden om te beschikken over mooie foto’s en een goede wervende tekst die jouw huis de hemel in prijst.

Zorg in ieder geval voor een goede titel en pakkende eerste zinnen, omdat deze zinnen de koper moeten uitnodigen om verder te lezen. Een duidelijke plattegrond doet het goed bij funda bezoekers vanwege de duidelijkheid over de indeling van het huis en de afmetingen natuurlijk. Andere leuke features die kopers aantrekkelijk vinden, zijn 360 graden foto’s en een video waarin alle vertrekken van je huis te zien zijn. Hier is veel extra informatie uit te halen, waardoor kopers eerder geneigd zijn om de makelaar te contacten. Ook kun je zelf aan de slag met de promotie van je prachtige huis.

Denk bijvoorbeeld aan social media. Deel de link van Funda op je Facebook pagina, post prachtige foto’s op Instagram en vraag je vrienden vooral om dit in hun kringen te delen. Je netwerk inschakelen werkt net zo goed bij het verkopen van je huis als bij het vinden van een baan. Door je netwerk op de hoogte te houden van het feit dat je je huis wilt verkopen, kunnen zij hun ogen en oren open houden of iemand op zoek is. Je weet nooit hoe een koe een haas vangt.

 

Kies de juiste vraagprijs

Een ander belangrijk punt waardoor je huis nog niet verkocht is, kan de vraagprijs zijn. Zorg altijd voor een realistische vraagprijs die bij de woning en de huidige markt aansluit. Potentiële kopers, vooral met een aankoopmakelaar aan de arm, weten goed wat een huis waard is en wanneer de vraagprijs echt te hoog is. Wanneer je te hoog in zet, kan het ook langer duren om je huis te verkopen. Je moet namelijk gaan zakken met je prijs, wat geen goede indruk achterlaat op de kopers.

Je laat daarmee zien dat het met je oorspronkelijke idee niet gelukt is en je nu je plan moet aanpassen. Zo geef je ze munitie in een eventuele prijsonderhandeling. Start liever met een realistische prijs die dicht bij de prijs ligt die je graag voor je huis zou willen hebben.

 

Achterstallig onderhoud: wel of niet aanpakken?

De koper van tegenwoordig zoekt gemiddeld genomen een huis dat eigenlijk al ‘af’ is. De grote klusprojecten en jarenlange verbouwingen raken wat achterop. Dit heeft ook te maken met het feit dat je een grote verbouwing steeds lastiger mee gefinancierd krijgt in je hypotheek. Eigen geld en veel enthousiasme zijn de sleutelwoorden. Een goed onderhouden huis met een neutrale, moderne keuken en badkamer heeft meestal de voorkeur boven een huis dat nog bekleed is met de donkerbruine schrootjes en tegels. Er zijn natuurlijk uitzonderingen waarbij huizen met achterstallig onderhoud toch redelijk snel verkopen.

Er is dan meestal sprake van een bepaalde feature van het huis die aanspreekt, zoals de grootte, de tuin of de locatie. Maar wat nu als je je huis met achterstallig onderhoud toch in de verkoop wilt gooien? Zelf de verbouwing doen klinkt als een zeer duur grapje, maar het kan toch vele voordelen met zich meebrengen. Vaak maken relatief kleine dingen al een groot verschil. Denk even terug aan die donkerbruine schrootjes. Een nieuw likje verf in een neutrale kleur kan de uitstraling van het huis zeer veranderen.

Bij een gedateerde keuken kunnen nieuwe keukendeurtjes of iets in die trant de keuken een verbeterde look geven. Een nette laminaatvloer kan een ruimte een modern gevoel geven. Een grondige verbouwing zoals een nieuwe keuken of badkamer valt ook te overwegen, zeker als je huis al langer te koopt staat. Met dit soort aanpassingen is de kans dat je je huis eerder verkoopt aanwezig, wellicht zelfs nog voor een hogere prijs die een deel of je hele verbouwing financiert.

 

Zelf je huis verkopen

Een andere trend op de woningmarkt is het zelf verkopen van je huis of in ieder geval de bezichtigingen en het contact met kijkers zelf regelen. Dit kan bijvoorbeeld via organisaties zoals Makelaarsland. Er zitten meerdere voordelen (en zeker nadelen!) aan. Denk dan aan net die expertise die de makelaar weet over de technische kanten. Wanneer je zelf de bezichtigingen regelt, kun je de kijkers met liefde en enthousiasme vertellen over het huis waar je zo lang in gewoond hebt. Je weet natuurlijk het meeste van je eigen huis en kun je het optimaal promoten. Denk bijvoorbeeld aan de directe omgeving, de zonstand, de buren en de dichtstbijzijnde school. Zo kun je alle vragen goed beantwoorden. Ook heb je meteen persoonlijk contact met de toekomstige eigenaar van je huis. Je bent niet afhankelijk van de timing van de makelaar. Wanneer een kijker ’s avonds of in het weekend wil langs komen, kan dit lang niet bij alle makelaars en kun je een kijker kwijtraken. Wanneer je hier zelf verantwoordelijk voor bent, kun je dit soort dingen omzeilen. Wanneer je huis niet verkocht raakt, kun je eventueel overwegen om over te stappen naar een andere makelaar met een nieuwe strategie of het dus zelf te doen.

 

Up-to-date

Wanneer je bovenstaande checks hebt gedaan, is het ook belangrijk om de informatie over je huis up-to-date te houden. Wanneer je bijvoorbeeld foto’s hebt die somber ogen, omdat het bewolkt was of omdat ze midden in de winter zijn gemaakt, kun je overwegen om nieuwe foto’s te maken. Overleg met je makelaar of de foto’s op een zonnige dag nogmaals gemaakt kunnen worden. Dit geeft een heel andere uitstraling aan je woning. Ook wanneer je onderhoud gepleegd hebt of andere veranderingen hebt aangebracht, is het verstandig om deze opnieuw te laten fotograferen. Benoem ze ook meteen in de wervende tekst.

 

Mijn huis staat lang te koop

Wat doe je als je huis al langer te koop staat? De meeste kijkers zullen je huis al voorbij hebben zien komen en nieuwe kopers kunnen afschrikken van de melding dat je huis al meer dan zes maanden te koop staat. De meeste mensen vullen zelf al in wat dit kan betekenen. Er zal wel iets mis zijn of het zal de gevraagde prijs niet waard zijn.

Maar weinig mensen zien hier een voordeel in. Je zou kunnen overwegen om je huis uit de verkoop te halen en het later nogmaals te proberen. In de eerste weken nadat je huis te koop staat, gebeurt vaak het meeste. Kopers kijken meestal naar de nieuw aangeboden huizen en reageren daarop. Wanneer je voor de tweede keer de markt op gaat, ziet je huis eruit als een nieuw aangeboden huis en gaan de eerste weken weer in.

 

Kijkers en dan?

De populairste huizensite is funda.nl. Volgens funda zelf kijken er zo’n 36 miljoen mensen per maand naar huizen. Een leuke feature is dat je op funda kunt zien hoeveel mensen er je huis hebben gevonden en bekeken. Zo heb je een idee of je huis aanslaat. Wanneer dit aantal achterblijft, kun je met je makelaar overleggen hoe je dit aantal en ook het aantal kijkers kunt vergroten. Stel je huis slaat aan en er staat kijkers op de stoep. Wat is dan belangrijk om van te voren te doen? Het allerbelangrijkst is om je huis netjes en schoon te maken. Dit zorgt voor een goede eerste indruk. Een nette voortuin draagt hier zeker ook aan bij. Zorg dat alle ruimtes licht en ruim ogen, zodat de kijkers de optimale benutting van de kamers kunnen zien. Als extraatje zou je een mooie bos bloemen op tafel kunnen zetten. Vraag na afloop aan de makelaar wat de kijkers ervan vonden en vraag wanneer de makelaar eventueel contact met ze opneemt. Nu maar hopen op dat bod!

 

Ons woning verkoop stappenplan

Met bovenstaande tips en tricks is de kans op kijkers een stuk groter en hopelijk leidt het tot dat verkocht-bord in de voortuin. Mocht je nog meer informatie willen over het verkopen van je huis, dan hebben wij een compleet stappenplan voor je gemaakt op basis van onze jarenlange ervaring.